Как мы оцениваем лот

Каждое утро выгружаем действующие земельные лоты из ГИС Торгов, а по каждому лоту отдельно запрашиваем детальную карточку. В ней лежит то, чего нет в списке: адрес и координаты участка, размер задатка, ответ Росреестра об ограничениях, документы извещения и сведения о прошлых торгах по этому же участку. Мы ничего не переписываем и не пересказываем — только считаем.

Цена за сотку сравнивается не «с рынком вообще» и не с другими объявлениями, а с процедурами, которые уже прошли: тот же вид сделки, тот же кадастровый район или квартал, тот же вид разрешённого использования и класс площади. Кадастровый ключ здесь важнее адреса — он есть у 98% записей и не зависит от того, как организатор записал населённый пункт. Показываем две величины отдельно: по каким ценам такие участки выставляли и по каким их в итоге брали. Первая отвечает на вопрос «дорого ли просят», вторая — «сколько за такие платят», и ответы часто расходятся. Если в узкой выборке меньше двенадцати завершённых торгов, она расширяется до района, потом до региона, и на странице всегда написано, какая именно выборка использована.

Риск появляется, только если его видно в данных. Торги в рамках исполнительного производства, заявленный арест, ответ ЕГРН с зарегистрированными ограничениями, обязательство снести постройки, жалобы на процедуру, повторные торги, ограничения категории земель — каждый такой вывод показывается вместе с полем, из которого он следует.

Перспектива — это тоже вывод из данных, а не обещание. Долгая аренда под ИЖС с правом последующего выкупа, форма торгов с понижением цены, отсутствие заявок на прошлых торгах, небольшой задаток, раскрытые условия подключения к сетям. Основание указывается так же, как у рисков.

Состояние лота не берётся из поля «статус» — оно в извещениях обновляется с задержкой и по нескольким лотам одного извещения сразу. Мы выводим его из дат: объявлено, приём заявок идёт, приём закрывается на днях, заявки рассматриваются, аукцион назначен, ждём протокол, торги завершены, отменено организатором. Все сроки показываем по московскому времени и подписываем это прямо у даты — площадки живут по Москве независимо от того, где находится участок.

Четверть каталога — это не аукцион. По статье 39.18 Земельного кодекса извещение публикуется по заявлению человека, который уже обратился за участком: если за срок никто больше не заявится, участок отдадут ему без торгов. Для всех остальных это значит другое — поданное заявление становится вторым и само превращает процедуру в аукцион. Ни цены, ни задатка, ни ставок в извещении нет. Есть ещё публичное предложение, где цена снижается по расписанию. Форма определяет весь дальнейший расчёт: показывать предел ставки там, где ставок не будет, значит готовить человека к процедуре, которой не существует.

Вид разрешённого использования определяется точной формулировкой, а не общим корнем слова. «Ведение садоводства» — это код 13.2 классификатора: дачный участок, жилой дом разрешён. «Садоводство» без слова «ведение» — код 1.5, сельскохозяйственное производство, многолетние плодовые и ягодные культуры; жилой дом им не предусмотрен. Похожие названия, противоположные правила. Когда извещение и ЕГРН расходятся — а организатор часто сокращает формулировку от руки, — верим реестру: действующим является записанный в нём вид, а текст извещения лишь его пересказ.

Один и тот же участок выставляют повторно — иногда трижды и четырежды, со снижением начальной цены. ГИС Торги такой связи не держат: каждая процедура живёт отдельно и исчезает из выдачи после завершения. Мы храним все завершённые процедуры и связываем их по кадастровому номеру, поэтому у лота видно, сколько раз его уже пытались продать, чем это кончилось и как менялась цена. Отдельно отмечаем случай, когда несколько лотов идут параллельно, а не подряд: это не повторные торги, и считать их попытками нельзя.

Опора — не начальная цена, которую назначил организатор, а то, за сколько такие участки уходят на самом деле: медиана итоговой цены за сотку в когорте, умноженная на площадь этого участка. Разница принципиальная. Если считать от старта, любая величина наследует произвол организатора: участок, выставленный вдвое дороже рынка, получает такой же «запас для торга», как выставленный вдвое дешевле. Мы через это прошли — в одном кадастровом районе восемь участков с ценой сотки от 54 до 140 тысяч показывали одинаковые 138% запаса. Теперь величина у каждого лота своя, и старт выше рынка сразу виден отрицательным запасом: по каталогу таких участков почти две тысячи.

Параллельно считаем то же самое от кадастровой стоимости: она умножается на медианное отношение итоговой цены к кадастровой в той же когорте. Источник другой — ЕГРН, а не протоколы торгов, — поэтому совпадение двух оценок само по себе довод. Разошлись — значит либо когорта неоднородна, либо кадастровая оценка устарела, и мы говорим об этом прямо, а не показываем одно число с видом уверенности. Отдельно остаётся кратность когорты: она отвечает на вопрос «насколько такие торги вообще разгоняются» и подписана как свойство выборки, а не как расчёт по участку.

Отправная точка — 50. Дальше балл двигают положение цены в выборке, найденные риски, найденные перспективы и полнота раскрытия извещения. На странице каждого лота раскладка открывается целиком: видно, какое слагаемое сколько дало и почему. Фактор, по которому данных нет, не превращается в ноль, а выпадает из расчёта — иначе отсутствие сведений выглядело бы как плохая характеристика участка.