Как мы оцениваем лот
Каждый вывод в оценке привязан к полю первоисточника — чтобы его можно было проверить. Здесь описано, что именно считается, на каких данных и где проходит граница, за которой нужна проверка по документам.
- лотов с оценкой
- 507лотов с оценкой в каталоге
- цена сравнена
- 317из них цена сравнена с сопоставимыми
Пять шагов, из которых складывается оценка
Расчёт целиком детерминированный: одни и те же данные всегда дают одну и ту же оценку, а изменить её может только изменение самого извещения.
- 1
Берём данные из первоисточника
Каждое утро выгружаем действующие земельные лоты из ГИС Торгов, а по каждому лоту отдельно запрашиваем детальную карточку. В ней лежит то, чего нет в списке: адрес и координаты участка, размер задатка, ответ Росреестра об ограничениях, документы извещения и сведения о прошлых торгах по этому же участку. Мы ничего не переписываем и не пересказываем — только считаем.
- 2
Сравниваем цену с сопоставимыми лотами
Цена за сотку сравнивается не «с рынком вообще», а с выборкой похожих лотов: тот же тип сделки, тот же регион, тот же вид разрешённого использования. Без последнего условия в одной группе оказываются участок под АЗС и сенокос, у которых цена сотки отличается в тысячи раз. Если сопоставимых лотов в регионе меньше шести, выборка расширяется до того же вида использования по стране, а уверенность оценки понижается. Если и так не набирается — сравнение не показываем совсем.
- 3
Ищем риски по конкретным полям
Риск появляется, только если его видно в данных. Торги в рамках исполнительного производства, заявленный арест, ответ ЕГРН с зарегистрированными ограничениями, обязательство снести постройки, жалобы на процедуру, повторные торги, ограничения категории земель — каждый такой вывод показывается вместе с полем, из которого он следует.
- 4
Ищем перспективы по тем же правилам
Перспектива — это тоже вывод из данных, а не обещание. Долгая аренда под ИЖС с правом последующего выкупа, форма торгов с понижением цены, отсутствие заявок на прошлых торгах, небольшой задаток, раскрытые условия подключения к сетям. Основание указывается так же, как у рисков.
- 5
Складываем балл и показываем раскладку
Отправная точка — 50. Дальше балл двигают положение цены в выборке, найденные риски, найденные перспективы и полнота раскрытия извещения. На странице каждого лота раскладка открывается целиком: видно, какое слагаемое сколько дало и почему.
Что стоит за фразами в карточках
Мы стараемся не писать ничего, что нельзя развернуть до конкретного числа и поля.
- «Дешевле 80% сопоставимых лотов»
- Из выборки похожих лотов 80% имеют более высокую начальную цену за сотку. Не «на 80% дешевле» и не «дешевле рынка на 80%» — речь о доле выборки, а не о размере скидки. Долю мы выбрали намеренно: на группе из шести лотов процент отклонения от медианы сдвигает один нетипичный сосед, а доля остаётся верной.
- «Типичный диапазон» на шкале цены
- Затемнённая полоса — средняя половина выборки: от первого квартиля до третьего. Четверть сопоставимых лотов дешевле левого края, четверть дороже правого. Засечка — медиана, маркер — этот лот.
- «Сведения ЕГРН к торгам не приложены»
- Площадка не получила ответ Росреестра по участку. Это не означает, что с участком что-то не так, — но и подтвердить отсутствие обременений по открытым данным нельзя. Фразы «обременений нет» на основании пустого поля извещения вы у нас не увидите: пустое поле означает «неизвестно».
- «Условия из извещения»
- В этой таблице показаны только поля, заполненные по существу. Значения вида «в соответствии с извещением» и «содержатся в градостроительном плане» отсеиваются: они создают видимость раскрытой информации, которой нет. Что раскрыто, а что нет, перечислено на странице лота отдельным списком.
Чем эта оценка не является
Оценка предварительная и делается по открытым данным. Это её сильная сторона — она есть у каждого лота сразу — и её потолок.
Не оценка рыночной стоимости участка. Рыночную стоимость определяет оценщик по состоявшимся сделкам с сопоставимыми объектами, а мы сравниваем начальные цены государственных торгов между собой.
Не юридическое заключение. Проверка прав, обременений и ограничений делается по выписке ЕГРН и документам извещения, а не по карточке лота.
Не прогноз результата торгов. Начальная цена — это старт: на аукционе она растёт, а при единственной заявке договор заключается по стартовой.
Не замена осмотру. Подъезд, рельеф, соседство и фактическое состояние участка по данным торгов не видны.
Оценка носит информационный характер, не является офертой, инвестиционной рекомендацией или отчётом об оценке в смысле 135-ФЗ. Сведения о торгах могут изменяться организатором; первоисточником всегда остаётся извещение в ГИС Торгах, ссылка на которое есть на странице каждого лота.
Как часто и откуда обновляется каталог
Каталог обновляется каждое утро напрямую из государственной информационной системы торгов. Сейчас в нём 623 лотов, из них 507 с открытым приёмом заявок. По завершённым процедурам страницы сохраняются для истории и помечаются статусом.
Оценка пересчитывается вместе с данными: меняется состав торгов — меняются выборки сравнения, а значит и положение конкретного лота в них. Поэтому балл лота — величина относительная: он говорит, как этот участок выглядит на фоне сегодняшнего предложения, а не сам по себе.
Первоисточник по каждому лоту открыт: на странице лота есть прямая ссылка на извещение в ГИС Торгах и на документы извещения, которые скачиваются с torgi.gov.ru, а не с нашей копии.