Аренда участка 12,69 га под растениеводство, лот 1

Цена против завершённых торгов

Сопоставимых сделок мало: в выборке «Московская область / Земли сельскохозяйственного назначения / сельскохозяйственное использование» нашлось 4 сделки, а для медианы нужно 6. Считать по ним рыночную цену мы не будем — на такой выборке она скажет не о рынке, а о нескольких случаях.

Мы не расширяем выборку на другие виды использования и на соседние регионы: цена земли под дом и под пашню отличается в разы, и медиана из их смеси не описывает ни то, ни другое. как собрана когорта

Это дешевле 90% сопоставимых лотов в выборке из 20 лотов.

Дешёвая четверть

до 1 400 ₽

Медиана

2 400 ₽

Дорогая четверть

от 7 800 ₽

538 ₽ за сотку. Государственная оценка из ЕГРН на 2022 год.

Это справочная величина: годовую арендную плату с кадастровой стоимостью напрямую не сравнивают. Но она подтверждает, что участок реален и стоит на кадастровом учёте.

Источник — Национальная система пространственных данных (НСПД) по кадастровому номеру 50:39:0080203:196. Кадастровая стоимость используется как база для налога и не всегда совпадает с рыночной.

Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.

• ✓
  Проверка по выписке ЕГРН — проведена

  найдено ограничений: 3, под ними 15% участка; ещё 1 названо только в других документах

  ограничения, обременения, права и границы участка
• —
  Проверка по ГПЗУ — нечего проверять

  к извещению не приложен

  что и в каких габаритах здесь разрешено построить
• ✓
  Проверка проекта договора — проведена

  разобрано условий: 7

  обязательства, которые примет на себя победитель

Зоны с особыми условиями: Охранная зона трубопровода; Ограничение по статье 56 Земельного кодекса; Прибрежная защитная полоса и ещё 1. Что именно запрещено в каждой, на какой части участка и на каком основании — в полном разборе.

В договоре нашли: плата считается за год, снос построек, порядок изменения платы, пени за просрочку, ограничения использования, субаренда и переуступка, основания расторжения. Формулировки — в полном разборе.

• Охранная зона трубопроводасущественный

  Под ограничением 4 045 м² из 126 937 м² участка — 3% площади. Строительство и земляные работы в охранной зоне трубопровода ограничены и согласуются с владельцем сети. Дословно из документа: «Содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах охранной зоны приведены: Правила охраны магистральных трубопроводов (Утверждены заместителем министра топлива и энергетики 29.04.1992 г…».

  Основание: по документам извещения: выписка ЕГРН (часть 50:39:0080203:196/1, 50:39:0080203:196/3)

• Ограничение по статье 56 Земельного кодексасущественный

  Под ограничением 18 938 м² из 126 937 м² участка — 15% площади. Дословно из документа: «Границы минимальных расстояний. Ограничения устанавливаются в соответствии с п.7.15 СП 36.13330.2012 СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы», утвержденного приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному…».

  Основание: по документам извещения: выписка ЕГРН (часть 50:39:0080203:196/4)

• Прибрежная защитная полосасущественный

  Площадь под этим ограничением в документах не указана. Прибрежная защитная полоса — часть водоохранной зоны у самой воды. Дом строить не запрещено, на тех же условиях по стокам, но запрещены распашка земель, выпас скота и отвалы грунта (ст. 65 Водного кодекса, п. 17). Дословно из документа: «Земельный участок частично расположен в границах прибрежной защитной полосы ручья и водоохранной зоны ручья.Земельный участок частично расположен в охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода "Рязань-Тула-Орел", участок 69-96 км…».

  Основание: по документам извещения: проект договора

• Ограничение по статье 56 Земельного кодексаумеренный

  Под ограничением 406 м² из 126 937 м² участка — меньше 1% площади. Дословно из документа: «Ширина охранной зоны составляет 2 метра с каждой стороны от трассы подземного кабеля. Ограничения использования объектов недвижимости в пределах охранной зоны 1. В пределах охранных зон без письменного согласия и присутствия представителей…».

  Основание: по документам извещения: выписка ЕГРН (часть 50:39:0080203:196/2)

Что в этих границах разрешено, а что нет — разобрано в кабинете. По каждой зоне: режим целиком, площадь части участка, что это меняет в проекте и что заложить в смету. На этой странице оценка предварительная, по открытым данным, — решение принимайте по разбору. Открыть разбор — сутки бесплатно

• Цена ниже, чем у сопоставимых лотов

  Начальная цена этого участка ниже, чем у 90% похожих лотов в той же выборке. Это стартовая цена: на аукционе она может вырасти.

  Основание: 20 сопоставимых лотов, участки под растениеводство в аренду сопоставимой площади по России, земли сельскохозяйственного назначения

• Документы извещения разобраны

  Мы прочитали приложенные к извещению документы (проект договора, выписка ЕГРН) и вытащили из них то, что меняет решение: ограничения использования, предельные параметры застройки, обязательства победителя. Полный разбор — в личном кабинете.

  Основание: разбор вложений извещения: 2 документ(ов)

• Площадь позволяет вести товарное хозяйство

  Участок заметно крупнее типичного в выборке — масштаб, на котором сельхозиспользование окупает технику.

  Основание: площадь 1269.37 соток при медиане по каталогу

• Границы участка можно посмотреть на карте

  Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.

  Основание: координаты в карточке лота: 54.4743, 38.7279