Аренда участка 10,79 сот. под ИЖС

По каким ценам такие участки выставляли

дешёвая четверть — до 1 967 ₽медиана 3 708 ₽дорогая — от 4 329 ₽

по 14 выставленным торгам, включая 4 несостоявшихся — их старт тоже говорит об уровне цен

По каким ценам их в итоге брали

от 3 728 ₽медиана 4 458 ₽до 4 954 ₽

по 10 состоявшимся сделкам из этой же выборки

За такие участки платили в среднем на 40% больше, чем стартует этот лот. Это не обещание: сколько добавят здесь, зависит от числа участников.

Выборка: кад. район 39:04 / ИЖС / 10–15 сот.. Сравниваются арендные процедуры того же вида сделки — как собрана когорта.

56 211 ₽ за сотку. Государственная оценка из ЕГРН на 2022 год.

Это справочная величина: годовую арендную плату с кадастровой стоимостью напрямую не сравнивают. Но она подтверждает, что участок реален и стоит на кадастровом учёте.

Источник — Национальная система пространственных данных (НСПД) по кадастровому номеру 39:04:010229:380. Кадастровая стоимость используется как база для налога и не всегда совпадает с рыночной.

Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.

• —
  Проверка по выписке ЕГРН — нечего проверять

  к извещению не приложен

  ограничения, обременения, права и границы участка
• ✓
  Проверка по ГПЗУ — проведена

  ограничений на участке: 1, регламент установлен

  что и в каких габаритах здесь разрешено построить
• —
  Проверка проекта договора — нечего проверять

  к извещению не приложен

  обязательства, которые примет на себя победитель

Зоны с особыми условиями: Охранная зона электросетей. Что именно запрещено в каждой, на какой части участка и на каком основании — в полном разборе.

• Охранная зона электросетейсущественный

  Площадь под этим ограничением в документах не указана. Это не запрет, а согласование: строительство и земляные работы в зоне возможны с письменного решения сетевой организации. Полосу вдоль линии под пятно застройки считать нельзя. Дословно из документа: «В границах земельного участка расположена часть воздушной линии 0,4 кВ (не стоит на государственном кадастровом учете), при строительстве объектов необходимо руководствоваться постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля…».

  Основание: по документам извещения: ГПЗУ, раздел 5

• Торги по участку проводятся повторноумеренный

  Предыдущая процедура завершилась без результата — заявок не было или победитель отказался. Стоит понять причину: она может быть в самом участке, а не в цене.

  Основание: предыдущих процедур по лоту: 2

Что в этих границах разрешено, а что нет — разобрано в кабинете. По каждой зоне: режим целиком, площадь части участка, что это меняет в проекте и что заложить в смету. На этой странице оценка предварительная, по открытым данным, — решение принимайте по разбору. Открыть разбор — сутки бесплатно

• Сведения сверены с реестром

  Мы сверили извещение с записью в государственном реестре недвижимости: площадь, вид использования, кадастровая стоимость совпадают. Это не проверка ограничений — сведения об обременениях реестр в этом ответе не отдаёт, они смотрятся по выписке.

  Основание: сверка извещения с данными ЕГРН из НСПД по кадастровому номеру 39:04:010229:380

• Цена ниже, чем у сопоставимых лотов

  Начальная цена этого участка ниже, чем у 87% похожих лотов в той же выборке. Это стартовая цена: на аукционе она может вырасти.

  Основание: 54 сопоставимых лотов, участки под ИЖС в аренду сопоставимой площади, Калининградская область

• Долгая аренда с перспективой выкупа

  Срок аренды 20 лет. После постройки и регистрации дома арендатор вправе выкупить участок без торгов — это прямая норма статьи 39.20 Земельного кодекса.

  Основание: срок аренды из карточки лота: 240 мес.; вид использования: ИЖС

• Конкуренция, скорее всего, низкая

  На прошлых торгах по этому участку заявок не оказалось. При единственной заявке договор заключается по начальной цене.

  Основание: предыдущих процедур по лоту: 2

• Условия подключения раскрыты

  Организатор описал возможность подключения к сетям — редкий случай: у большинства лотов в этом поле стоит ссылка на извещение.

  Основание: поле «Возможность подключения к сетям»: Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: технические условия подключения (технологического подключения)

• Параметры строительства названы в извещении

  Организатор указал допустимые параметры застройки — по большинству лотов в этом поле стоит ссылка на документацию. Для проектирования этого всё же мало: пятно застройки и отступы задаёт градостроительный план участка.

  Основание: поле «Максимальные параметры строительства»: Предельное количество надземных этажей – 3. Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40 %.

• Документы извещения разобраны

  Мы прочитали приложенные к извещению документы (ГПЗУ) и вытащили из них то, что меняет решение: ограничения использования, предельные параметры застройки, обязательства победителя. Полный разбор — в личном кабинете.

  Основание: разбор вложений извещения: 1 документ(ов)

• Границы участка можно посмотреть на карте

  Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.

  Основание: координаты в карточке лота: 54.5795, 22.2130