Продажа участка 2,03 га под ИЖС — Московская область
Оценка лота
Оценка построена по открытым данным этих торгов: сравнением с сопоставимыми лотами и разбором того, что раскрыто в извещении. Она предварительная и не заменяет проверку по документам и выписке ЕГРН.
Цена против завершённых торгов
Сопоставимых сделок мало: в выборке «Московская область / Земли населённых пунктов / жилая застройка» нашлось 4 сделки, а для медианы нужно 6. Считать по ним рыночную цену мы не будем — на такой выборке она скажет не о рынке, а о нескольких случаях.
Мы не расширяем выборку на другие виды использования и на соседние регионы: цена земли под дом и под пашню отличается в разы, и медиана из их смеси не описывает ни то, ни другое. как собрана когорта
Цена относительно сопоставимых лотов
Цена выше сопоставимыхЭто самая высокая цена в выборке в выборке из 6 лотов.
- Дешёвая четверть
- до 4 735 400 ₽
- Медиана
- 15 955 300 ₽
- Дорогая четверть
- от 68 096 000 ₽
Откуда взялось это сравнение→
Участок сравнивается с выборкой участки под ИЖС на продажу сопоставимой площади по России, земли населенных пунктов. В неё вошли 6 лотов — только действующие торги ГИС Торгов; архив прошедших лет в расчёт не берётся, потому что сравнивать сегодняшнюю цену с прошлогодней нельзя.
Сопоставимых лотов в самом регионе оказалось меньше шести, поэтому выборка собрана шире: тот же вид разрешённого использования и та же категория земель, но по всей стране. Разница между региональными рынками в такой выборке не учтена — поэтому уверенность оценки мы понижаем.
Считается цена за сотку от начальной цены торгов. Положение лота выражается долей выборки, которая дешевле: на небольших группах это устойчивее, чем процент отклонения от медианы, который сдвигает один нетипичный сосед.
Это сравнение начальных цен государственных торгов между собой, а не оценка рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяет оценщик по состоявшимся сделкам с сопоставимыми объектами.
Кадастровая стоимость участка
Цена выше кадастровой464 423 ₽ за сотку. Государственная оценка из ЕГРН на 2022 год.
Начальная цена — 189% от кадастровой стоимости. Старт выше государственной оценки — на аукционе цена ещё растёт.
Источник — Национальная система пространственных данных (НСПД) по кадастровому номеру 50:20:0000000:1826. Кадастровая стоимость используется как база для налога и не всегда совпадает с рыночной.
Предварительная аналитика по документам
1 из 3Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.
- Проверка по выписке ЕГРН — документ есть, изучите самостоятельнодокумент приложен, но машинно не прочитан — формат 7z не читаемограничения, обременения, права и границы участка
- Проверка по ГПЗУ — нечего проверятьк извещению не приложенчто и в каких габаритах здесь разрешено построить
- Проверка проекта договора — проведенаразобрано условий: 4обязательства, которые примет на себя победитель
В договоре нашли: пени за просрочку, ограничения использования, основания расторжения, односторонний отказ арендодателя. Формулировки — в полном разборе.
Риски
1- ЕГРН показывает зарегистрированные ограничениясущественный
Росреестр по запросу площадки подтвердил наличие ограничений или обременений на участок. Что именно — видно в выписке ЕГРН; это может быть охранная зона, сервитут или аренда третьего лица.
Основание: ответ ЕГРН в карточке лота: ограничения есть
Перспективы
4- Сведения сверены с реестром
Мы сверили извещение с записью в государственном реестре недвижимости: площадь, вид использования, кадастровая стоимость совпадают. Это не проверка ограничений — сведения об обременениях реестр в этом ответе не отдаёт, они смотрятся по выписке.
Основание: сверка извещения с данными ЕГРН из НСПД по кадастровому номеру 50:20:0000000:1826
- Небольшой задаток для входа
Задаток — 35 596 000 ₽, это 20% начальной цены. Задаток проигравшим возвращается.
Основание: поле «Задаток» в карточке лота
- Документы извещения разобраны
Мы прочитали приложенные к извещению документы (проект договора) и вытащили из них то, что меняет решение: ограничения использования, предельные параметры застройки, обязательства победителя. Полный разбор — в личном кабинете.
Основание: разбор вложений извещения: 1 документ(ов)
- Границы участка можно посмотреть на карте
Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.
Основание: координаты в карточке лота: 55.5311, 38.8748
На каких данных сделана оценка
11/14- Адрес участка
- Координаты
- Кадастровый номер
- Площадь
- Вид разрешённого использования
- Начальная цена
- Задаток
- Вид договора
- Сведения ЕГРН об ограничениях
- Ограничения прав по извещению
- Подключение к сетям
- Параметры строительства
- Документы извещения
- Фотографии участка
Зачёркнутое — то, чего в открытых данных торгов нет. Это не значит, что с участком что-то не так: организаторы часто заполняют поля извещения ссылкой на само извещение. Недостающее запрашивается у организатора и проверяется по ЕГРН до внесения задатка.
Что мы посчитали и разобрали по этому лоту
Всё выше — из извещения и ЕГРН, это открытые данные, и мы показываем их целиком. Ниже — то, что сделали мы: расчёт по истории прошедших торгов, которой нет в первоисточниках, и разбор приложенных к извещению документов — сами файлы открыты, но прочитаны они нами.
- Ожидаемая финальная ценаСтарт, умноженный на медианное превышение по 24 прошедшим процедурам продажи — кад. район 50:20 / ИЖС.
- Предел ставкиДо какой цены доходил второй участник в трёх случаях из четырёх — по 18 торгам с известными ставками, выборка «кад. район 50:20 / ИЖС»
- Вероятность, что торги состоятсяДоля состоявшихся аукционов по 1150 прошедшим процедурам — выборка «Московская область / ИЖС»
- Балл участка, 0–1003 фактора с весами: цена относительно сопоставимых, риски, перспективы
- Обязательства победителя по договору4 условия проекта договора с формулировками и последствиями: пени за просрочку, ограничения использования, основания расторжения, односторонний отказ
- Заключение по участкуСвязный вывод земельного юриста и кадастрового инженера по разобранным документам: что говорит в пользу участка, что нужно учесть и что проверить самому. Скачивается в PDF.
Предел ставки — потолок, а не ожидаемая цена: по медиане он вдвое выше реального финала. Бюджет планируется по ожидаемому финалу. Как это считается
Где находится
Положение участка стоит проверить до подачи заявки: подъезд, соседство и рельеф видны только на карте и снимке.
обл. Московская Одинцовский район, с/п Успенское, п. Сосны, ОК «Сосны»
Координаты: 55.531132, 38.874756
На кадастровой карте участок ищется по номеру 50:20:0000000:1826 — там же видны границы, площадь по ЕГРН и кадастровая стоимость.
Характеристики участка
- Кадастровый номер
- 50:20:0000000:1826
- Площадь
- 2,03 га
- Кадастровая стоимость
- 94 296 446 ₽ (ЕГРН)
- Адрес
- обл. Московская Одинцовский район, с/п Успенское, п. Сосны, ОК «Сосны»
- Регион
- Московская область
- Категория земель
- Земли населенных пунктов
- Разрешённое использование
- Для индивидуального жилищного строительства
- Использование по ЕГРН
- Для индивидуального жилищного строительства
- Права на участок
- В соответствии с Извещением.
- Форма собственности
- Федеральная собственность
- Статус в ЕГРН
- Учтенный
- Ограничения прав
- В соответствии с Извещением.
Условия торгов
- Форма торгов
- Электронный аукцион
- Вид договора
- Договор купли-продажи земельного участка
- Начальная цена
- 177 980 000 ₽
- Цена за гектар
- 87 657 600 ₽ за гектар
- Задаток
- 35 596 000 ₽
- Шаг аукциона
- 1 779 800 ₽
- Порядок внесения задатка
- В соответствии с Извещением.
- Начало приёма заявок
- 19 августа 2026 г. в 09:00 МСК
- Окончание приёма заявок
- 14 сентября 2026 г. в 15:00 МСК
- Дата торгов
- 18 сентября 2026 г. в 10:00 МСК
- Номер извещения
- 22000034760000001885
Условия из извещения
Показаны только те поля, которые организатор заполнил по существу. Формулировки «в соответствии с извещением» пропущены: они не несут сведений.
- Требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории
- Не предусмотрено.
- Минимальный объем осуществления жилищного строительства
- Не предусмотрено.
- Право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка единого института развития, выкупить такой земельный участок
- Не предусмотрено.
Документы извещения
Файлы скачиваются напрямую с torgi.gov.ru. Проект договора и форма заявки — то, что нужно прочитать до внесения задатка.
Что проверить до подачи заявки
Что запросить у организатора
Извещение раскрывает не всё. Эти документы запрашиваются до того, как внесён задаток.
- Проект договора купли-продажи или аренды целиком
- Выписка ЕГРН на участок с актуальными сведениями
- Градостроительный план участка, если он подготовлен
- Ответы ресурсоснабжающих организаций о возможности подключения
- Сведения об ограничениях и обременениях по участку
- Схема расположения участка на кадастровом плане
Порядок участия
- 1Проверка лота
Правовой статус, ограничения, параметры застройки — до внесения задатка
- 2Подача заявки и задаток
Заявки до 14 сентября 2026 г. в 15:00 МСК, задаток 35 596 000 ₽
- 3Аукцион
Торги 18 сентября 2026 г. в 10:00 МСК
- 4Договор и регистрация
Заключение договора и внесение записи о праве в Росреестр
Описание из документов торгов
В соответствии с Извещением.
Похожие лоты
Все лоты — Московская область→
До закрытия заявок 29 дн.Московская областьПродажа участка 10,24 сот. под ИЖС — Московская область
ИЖС
До закрытия заявок 29 дн.Московская областьПродажа участка 18,95 сот. под ИЖС — Московская область
ИЖС
До закрытия заявок 24 дн.Московская областьПродажа участка 10,71 сот. под ИЖС — Московская область
ИЖС