Продажа участка 2,28 га под ИЖС — Санкт-Петербург
1 / 2Оценка лота
Оценка построена по открытым данным этих торгов: сравнением с сопоставимыми лотами и разбором того, что раскрыто в извещении. Она предварительная и не заменяет проверку по документам и выписке ЕГРН.
Цена против завершённых торгов
Завершённых торгов с таким назначением, в этом районе и с сопоставимой площадью в нашей базе пока нет — сравнивать не с чем. Это не оценка «дорого» или «дёшево», это отсутствие данных.
Мы не расширяем выборку на другие виды использования и на соседние регионы: цена земли под дом и под пашню отличается в разы, и медиана из их смеси не описывает ни то, ни другое. как собрана когорта
Цена относительно сопоставимых лотов
Цена выше сопоставимыхЭто дороже 83% сопоставимых лотов в выборке из 6 лотов.
- Дешёвая четверть
- до 1 163 200 ₽
- Медиана
- 4 158 900 ₽
- Дорогая четверть
- от 4 976 500 ₽
Откуда взялось это сравнение→
Участок сравнивается с выборкой участки под ИЖС на продажу сопоставимой площади по России, земли населенных пунктов. В неё вошли 6 лотов — только действующие торги ГИС Торгов; архив прошедших лет в расчёт не берётся, потому что сравнивать сегодняшнюю цену с прошлогодней нельзя.
Сопоставимых лотов в самом регионе оказалось меньше шести, поэтому выборка собрана шире: тот же вид разрешённого использования и та же категория земель, но по всей стране. Разница между региональными рынками в такой выборке не учтена — поэтому уверенность оценки мы понижаем.
Считается цена за сотку от начальной цены торгов. Положение лота выражается долей выборки, которая дешевле: на небольших группах это устойчивее, чем процент отклонения от медианы, который сдвигает один нетипичный сосед.
Это сравнение начальных цен государственных торгов между собой, а не оценка рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяет оценщик по состоявшимся сделкам с сопоставимыми объектами.
Предварительная аналитика по документам
0 из 3Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.
- Проверка по выписке ЕГРН — нечего проверятьк извещению не приложенограничения, обременения, права и границы участка
- Проверка по ГПЗУ — нечего проверятьк извещению не приложенчто и в каких габаритах здесь разрешено построить
- Проверка проекта договора — документ есть, изучите самостоятельнодокумент приложен, но машинно не прочитан — формат docx не читаемобязательства, которые примет на себя победитель
Риски
1- Сведения ЕГРН к торгам не приложеныумеренный
Площадка не получила ответ Росреестра по этому участку, а выписки нет и среди вложений извещения. Подтвердить отсутствие обременений по открытым данным нельзя — выписку нужно заказывать отдельно.
Основание: ответа ЕГРН нет в карточке лота, выписка к извещению не приложена
Перспективы
2- Небольшой задаток для входа
Задаток — 9 502 250 ₽, это 10% начальной цены. Задаток проигравшим возвращается.
Основание: поле «Задаток» в карточке лота
- Границы участка можно посмотреть на карте
Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.
Основание: координаты в карточке лота: 59.7223, 30.4168
На каких данных сделана оценка
10/14- Адрес участка
- Координаты
- Кадастровый номер
- Площадь
- Вид разрешённого использования
- Начальная цена
- Задаток
- Вид договора
- Сведения ЕГРН об ограничениях
- Ограничения прав по извещению
- Подключение к сетям
- Параметры строительства
- Документы извещения
- Фотографии участка
Зачёркнутое — то, чего в открытых данных торгов нет. Это не значит, что с участком что-то не так: организаторы часто заполняют поля извещения ссылкой на само извещение. Недостающее запрашивается у организатора и проверяется по ЕГРН до внесения задатка.
Что мы посчитали и разобрали по этому лоту
Всё выше — из извещения и ЕГРН, это открытые данные, и мы показываем их целиком. Ниже — то, что сделали мы: расчёт по истории прошедших торгов, которой нет в первоисточниках, и разбор приложенных к извещению документов — сами файлы открыты, но прочитаны они нами.
- Ожидаемая финальная ценаСтарт, умноженный на медианное превышение по 17 прошедшим процедурам продажи — кад. район 78:42 / ИЖС.
- Предел ставкиДо какой цены доходил второй участник в трёх случаях из четырёх — по 17 торгам с известными ставками, выборка «кад. район 78:42 / ИЖС»
- Вероятность, что торги состоятсяДоля состоявшихся аукционов по 23531 прошедшей процедуре — выборка «жилая застройка»
- Балл участка, 0–1003 фактора с весами: цена относительно сопоставимых, риски, перспективы
Предел ставки — потолок, а не ожидаемая цена: по медиане он вдвое выше реального финала. Бюджет планируется по ожидаемому финалу. Как это считается
Где находится
Положение участка стоит проверить до подачи заявки: подъезд, соседство и рельеф видны только на карте и снимке.
г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. город Пушкин, г. Пушкин , земли СПГАУ, участок 4.2
Координаты: 59.722336, 30.416767
На кадастровой карте участок ищется по номеру 78:42:1841404:26 | 78:42:1841404:39 — там же видны границы, площадь по ЕГРН и кадастровая стоимость.
Характеристики участка
- Кадастровый номер
- 78:42:1841404:26 | 78:42:1841404:39
- Площадь
- 2,28 га
- Адрес
- г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. город Пушкин, г. Пушкин , земли СПГАУ, участок 4.2
- Регион
- Санкт-Петербург
- Категория земель
- Земли населенных пунктов
- Разрешённое использование
- Бытовое обслуживание, Магазины, Общественное питание, Для индивидуального жилищного строительства
- Права на участок
- В соответствии с Извещением.
- Форма собственности
- Федеральная собственность
- Ограничения прав
- В соответствии с Извещением.
Условия торгов
- Форма торгов
- Электронный аукцион
- Вид договора
- Договор купли-продажи земельного участка
- Начальная цена
- 95 022 500 ₽
- Цена за гектар
- 41 729 600 ₽ за гектар
- Задаток
- 9 502 250 ₽
- Шаг аукциона
- 950 225 ₽
- Порядок внесения задатка
- В соответствии с Извещением.
- Начало приёма заявок
- 23 сентября 2026 г. в 09:00 МСК
- Окончание приёма заявок
- 26 октября 2026 г. в 15:00 МСК
- Дата торгов
- 30 октября 2026 г. в 10:00 МСК
- Номер извещения
- 22000034760000002048
Условия из извещения
Показаны только те поля, которые организатор заполнил по существу. Формулировки «в соответствии с извещением» пропущены: они не несут сведений.
- Требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории
- Не предусмотрено.
- Минимальный объем осуществления жилищного строительства
- Не предусмотрено.
- Право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка единого института развития, выкупить такой земельный участок
- Не предусмотрено.
Документы извещения
Файлы скачиваются напрямую с torgi.gov.ru. Проект договора и форма заявки — то, что нужно прочитать до внесения задатка.
Что проверить до подачи заявки
Что запросить у организатора
Извещение раскрывает не всё. Эти документы запрашиваются до того, как внесён задаток.
- Проект договора купли-продажи или аренды целиком
- Выписка ЕГРН на участок с актуальными сведениями
- Градостроительный план участка, если он подготовлен
- Ответы ресурсоснабжающих организаций о возможности подключения
- Сведения об ограничениях и обременениях по участку
- Схема расположения участка на кадастровом плане
Порядок участия
- 1Проверка лота
Правовой статус, ограничения, параметры застройки — до внесения задатка
- 2Подача заявки и задаток
Заявки до 26 октября 2026 г. в 15:00 МСК, задаток 9 502 250 ₽
- 3Аукцион
Торги 30 октября 2026 г. в 10:00 МСК
- 4Договор и регистрация
Заключение договора и внесение записи о праве в Росреестр
Описание из документов торгов
В соответствии с Извещением.
Похожие лоты
Все лоты — Санкт-Петербург→
До закрытия заявок 41 дн.Заслуживает вниманияСанкт-ПетербургПродажа участка 12 сот. под ИЖС — Санкт-Петербург
Дешевле 86% сопоставимых лотов
До закрытия заявок 41 дн.Санкт-ПетербургПродажа участка 12,1 сот. под ИЖС — Санкт-Петербург
ИЖС
До закрытия заявок 41 дн.Санкт-ПетербургПродажа участка 12,33 сот. под ИЖС — Санкт-Петербург
ИЖС