Продажа участка 13,25 сот. под ЛПХ — обл. Магаданская
Оценка лота
Оценка построена по открытым данным этих торгов: сравнением с сопоставимыми лотами и разбором того, что раскрыто в извещении. Она предварительная и не заменяет проверку по документам и выписке ЕГРН.
Цена против завершённых торгов
Завершённых торгов с таким назначением, в этом районе и с сопоставимой площадью в нашей базе пока нет — сравнивать не с чем. Это не оценка «дорого» или «дёшево», это отсутствие данных.
Мы не расширяем выборку на другие виды использования и на соседние регионы: цена земли под дом и под пашню отличается в разы, и медиана из их смеси не описывает ни то, ни другое. как собрана когорта
Цена относительно сопоставимых лотов
Цена в середине выборкиЭто в середине диапазона сопоставимых лотов в выборке из 990 лотов.
- Дешёвая четверть
- до 14 475 ₽
- Медиана
- 33 990 ₽
- Дорогая четверть
- от 68 467 ₽
Откуда взялось это сравнение→
Участок сравнивается с выборкой участки под ЛПХ на продажу сопоставимой площади по России, земли населенных пунктов. В неё вошли 990 лотов — только действующие торги ГИС Торгов; архив прошедших лет в расчёт не берётся, потому что сравнивать сегодняшнюю цену с прошлогодней нельзя.
Сопоставимых лотов в самом регионе оказалось меньше шести, поэтому выборка собрана шире: тот же вид разрешённого использования и та же категория земель, но по всей стране. Разница между региональными рынками в такой выборке не учтена — поэтому уверенность оценки мы понижаем.
Считается цена за сотку от начальной цены торгов. Положение лота выражается долей выборки, которая дешевле: на небольших группах это устойчивее, чем процент отклонения от медианы, который сдвигает один нетипичный сосед.
Это сравнение начальных цен государственных торгов между собой, а не оценка рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяет оценщик по состоявшимся сделкам с сопоставимыми объектами.
Кадастровая стоимость участка
Цена около кадастровой38 224 ₽ за сотку. Государственная оценка из ЕГРН на 2022 год.
Начальная цена — 100% от кадастровой стоимости. Старт близко к государственной оценке.
Источник — Национальная система пространственных данных (НСПД) по кадастровому номеру 49:09:030704:1190. Кадастровая стоимость используется как база для налога и не всегда совпадает с рыночной.
Предварительная аналитика по документам
1 из 3Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.
- Проверка по выписке ЕГРН — нечего проверятьк извещению не приложенограничения, обременения, права и границы участка
- Проверка по ГПЗУ — нечего проверятьк извещению не приложенчто и в каких габаритах здесь разрешено построить
- Проверка проекта договора — проведенаразобрано условий: 2обязательства, которые примет на себя победитель
В договоре нашли: пени за просрочку, односторонний отказ арендодателя. Формулировки — в полном разборе.
Перспективы
4- Сведения сверены с реестром
Мы сверили извещение с записью в государственном реестре недвижимости: площадь, вид использования, кадастровая стоимость совпадают. Это не проверка ограничений — сведения об обременениях реестр в этом ответе не отдаёт, они смотрятся по выписке.
Основание: сверка извещения с данными ЕГРН из НСПД по кадастровому номеру 49:09:030704:1190
- Небольшой задаток для входа
Задаток — 101 294 ₽, это 20% начальной цены. Задаток проигравшим возвращается.
Основание: поле «Задаток» в карточке лота
- Документы извещения разобраны
Мы прочитали приложенные к извещению документы (проект договора) и вытащили из них то, что меняет решение: ограничения использования, предельные параметры застройки, обязательства победителя. Полный разбор — в личном кабинете.
Основание: разбор вложений извещения: 1 документ(ов)
- Границы участка можно посмотреть на карте
Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.
Основание: координаты в карточке лота: 59.5652, 150.8086
На каких данных сделана оценка
11/14- Адрес участка
- Координаты
- Кадастровый номер
- Площадь
- Вид разрешённого использования
- Начальная цена
- Задаток
- Вид договора
- Сведения ЕГРН об ограничениях
- Ограничения прав по извещению
- Подключение к сетям
- Параметры строительства
- Документы извещения
- Фотографии участка
Зачёркнутое — то, чего в открытых данных торгов нет. Это не значит, что с участком что-то не так: организаторы часто заполняют поля извещения ссылкой на само извещение. Недостающее запрашивается у организатора и проверяется по ЕГРН до внесения задатка.
Что мы посчитали и разобрали по этому лоту
Всё выше — из извещения и ЕГРН, это открытые данные, и мы показываем их целиком. Ниже — то, что сделали мы: расчёт по истории прошедших торгов, которой нет в первоисточниках, и разбор приложенных к извещению документов — сами файлы открыты, но прочитаны они нами.
- Ожидаемая финальная ценаСтарт, умноженный на медианное превышение по 32 прошедшим процедурам продажи — кад. район 49:09.
- Предел ставкиДо какой цены доходил второй участник в трёх случаях из четырёх — по 26 торгам с известными ставками, выборка «кад. район 49:09»
- Вероятность, что торги состоятсяДоля состоявшихся аукционов по 100 прошедшим процедурам — выборка «кад. район 49:09»
- Балл участка, 0–1002 фактора с весами: цена относительно сопоставимых, перспективы
- Обязательства победителя по договору2 условия проекта договора с формулировками и последствиями: пени за просрочку, односторонний отказ
- Заключение по участкуСвязный вывод земельного юриста и кадастрового инженера по разобранным документам: что говорит в пользу участка, что нужно учесть и что проверить самому. Скачивается в PDF.
Предел ставки — потолок, а не ожидаемая цена: по медиане он вдвое выше реального финала. Бюджет планируется по ожидаемому финалу. Как это считается
Что уже было с этим участком
По кадастровому номеру 49:09:030704:1190 организатор уже публиковал извещение и отменил его. Торгов по нему не было, поэтому ни попыткой, ни ценовым сигналом это не является: отмена бывает и технической — исправляют ошибку в извещении и публикуют заново. На нынешний вид сделки участок в торгах впервые.
Где находится
Положение участка стоит проверить до подачи заявки: подъезд, соседство и рельеф видны только на карте и снимке.
обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан в районе улицы Пролетарской
Координаты: 59.565155, 150.808586
На кадастровой карте участок ищется по номеру 49:09:030704:1190 — там же видны границы, площадь по ЕГРН и кадастровая стоимость.
Характеристики участка
- Кадастровый номер
- 49:09:030704:1190
- Площадь
- 13,25 сот.
- Кадастровая стоимость
- 506 468 ₽ (ЕГРН)
- Адрес
- обл. Магаданская, г.о. город Магадан, г. Магадан в районе улицы Пролетарской
- Регион
- Магаданская область
- Категория земель
- Земли населенных пунктов
- Разрешённое использование
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
- Использование по ЕГРН
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
- Территориальная зона
- Зона сельскохозяйственного использования
- Права на участок
- Земельный участок относится к землям, собственность на которые не разграничена
- Форма собственности
- Государственная собственность (неразграниченная)
- Статус в ЕГРН
- Учтенный
- Ограничения прав
- Указано в информационном сообщении во вложении
Условия торгов
- Форма торгов
- Электронный аукцион
- Вид договора
- Договор купли-продажи земельного участка
- Начальная цена
- 506 468 ₽
- Цена за сотку
- 38 224 ₽ за сотку
- Задаток
- 101 294 ₽
- Шаг аукциона
- 25 000 ₽
- Порядок внесения задатка
- Указано в информационном сообщении во вложении
- Начало приёма заявок
- 15 августа 2026 г. в 02:00 МСК
- Окончание приёма заявок
- 2 сентября 2026 г. в 15:00 МСК
- Дата торгов
- 4 сентября 2026 г. в 02:00 МСК
- Номер извещения
- 23000005240000000273
Документы извещения
Файлы скачиваются напрямую с torgi.gov.ru. Проект договора и форма заявки — то, что нужно прочитать до внесения задатка.
- белый фон.jpg14 КБ
- Форма заявки земля аренда купля продажа электронная форма2.docxФорма заявки · 31 КБ
- Извещение продажа земельные участки электронный аукцион № 98.pdfДокументация аукциона · 1.5 МБ
- Проект договора 030704 1190.docxПроект договора · 2.5 МБ
- Проект договора 030803 774.docxПроект договора · 2.5 МБ
- град план 030716 412.pdfИное · 2.0 МБ
- град план 030713 347.pdfИное · 2.3 МБ
- град план 031604 625.pdfИное · 2.0 МБ
- Проект договора 031604 625.docxПроект договора · 2.5 МБ
- Проект договора 030713 347.docxПроект договора · 2.5 МБ
- град план 030704 1190_compressed.pdfИное · 2.3 МБ
- Проект договора 030716 412.pdfПроект договора · 285 КБ
- град план 030803 774_compressed.pdfИное · 1.4 МБ
- Проект договора 030806 341.pdfПроект договора · 286 КБ
- град план 030806 341_compressed.pdfИное · 1.3 МБ
Что проверить до подачи заявки
Что запросить у организатора
Извещение раскрывает не всё. Эти документы запрашиваются до того, как внесён задаток.
- Проект договора купли-продажи или аренды целиком
- Выписка ЕГРН на участок с актуальными сведениями
- Градостроительный план участка, если он подготовлен
- Ответы ресурсоснабжающих организаций о возможности подключения
- Сведения об ограничениях и обременениях по участку
- Схема расположения участка на кадастровом плане
Порядок участия
- 1Проверка лота
Правовой статус, ограничения, параметры застройки — до внесения задатка
- 2Подача заявки и задаток
Заявки до 2 сентября 2026 г. в 15:00 МСК, задаток 101 294 ₽
- 3Аукцион
Торги 4 сентября 2026 г. в 02:00 МСК
- 4Договор и регистрация
Заключение договора и внесение записи о праве в Росреестр
Описание из документов торгов
Земельный участок (земли населённых пунктов) для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с кадастровым номером 49:09:030704:1190 площадью 1325 кв. м в городе Магадане, в районе улицы Пролетарской.
Похожие лоты
Все лоты — Магаданская область→
До закрытия заявок 64 дн.Заслуживает вниманияЧелябинская областьПродажа участка 26 сот. под ЛПХ — Челябинская область
Дешевле 84% сопоставимых лотов
До закрытия заявок 64 дн.Заслуживает вниманияЧелябинская областьПродажа участка 26 сот. под ЛПХ — Челябинская область, лот 2
Дешевле 84% сопоставимых лотов
До закрытия заявок 50 дн.Заслуживает вниманияАрхангельская областьПродажа участка 12 сот. под ЛПХ — Архангельская область
ЛПХ