Продажа участка 2,79 га под сельхоз — обл. Ростовская

По каким ценам такие участки выставляли

дешёвая четверть — до 19 049 ₽медиана 74 600 ₽дорогая — от 153 000 ₽

по 109 выставленным торгам, включая 4 несостоявшихся — их старт тоже говорит об уровне цен

По каким ценам их в итоге брали

от 55 614 ₽медиана 122 992 ₽до 185 416 ₽

по 105 состоявшимся сделкам из этой же выборки

За такие участки платили в среднем на 35% меньше, чем стартует этот лот — начальная цена выше того, чем подобные торги заканчивались.

Выборка: Ростовская область / сельхоз / 1–10 га. Сравниваются продажные процедуры того же вида сделки — как собрана когорта.

1 687 ₽ за сотку. Государственная оценка из ЕГРН на 2022 год.

Источник — Национальная система пространственных данных (НСПД) по кадастровому номеру 61:39:0600003:556. Кадастровая стоимость используется как база для налога и не всегда совпадает с рыночной.

Мы читаем документы, приложенные организатором к извещению, — не ссылку на файл, а содержимое. Ниже что нашли по каждому.

• ✓
  Проверка по выписке ЕГРН — проведена

  найдено ограничений: 2, под ними 325% участка

  ограничения, обременения, права и границы участка
• —
  Проверка по ГПЗУ — нечего проверять

  к извещению не приложен

  что и в каких габаритах здесь разрешено построить
• ✓
  Проверка проекта договора — проведена

  разобрано условий: 2

  обязательства, которые примет на себя победитель

Зоны с особыми условиями: Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса; Зона затопления или подтопления. Что именно запрещено в каждой, на какой части участка и на каком основании — в полном разборе.

В договоре нашли: основания расторжения, односторонний отказ арендодателя. Формулировки — в полном разборе.

• Водоохранная зона и прибрежная защитная полосасущественный

  Под ограничением 90 906 м² из 27 930 м² участка — 325% площади. Одним распоряжением установлены сразу две зоны с разными режимами. Водоохранная зона: строить можно, но только с сооружениями, защищающими воду от загрязнения — канализацией или герметичным септиком с вывозом стоков (ст. 65 Водного кодекса, п. 16). Прибрежная защитная полоса — часть водоохранной зоны у самой воды, и там дополнительно запрещены распашка земель, выпас скота и отвалы грунта (п. 17). Где именно проходит полоса, из документа не видно — смотрите по кадастровой карте. Дословно из документа: «В соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03 июня 2006 года № 74-ФЗ в границах прибрежной защитной полосы, запрещается: использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв…».

  Основание: по документам извещения: выписка ЕГРН (часть 61:39:0600003:556/1)

• Зона затопления или подтоплениясущественный

  Под ограничением 75 324 м² из 27 930 м² участка — 270% площади. Строительство не запрещено, но допускается только после инженерной защиты территории — подсыпки, дренажа, обвалования (ст. 67.1 Водного кодекса, п. 6). Без неё разрешение на строительство не выдадут. Дословно из документа: «Согласно ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ, в целях предотвращения негативного воздействия вод (затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов…».

  Основание: по документам извещения: выписка ЕГРН (часть 61:39:0600003:556/2, 61:39:0600003:556/3)

Что в этих границах разрешено, а что нет — разобрано в кабинете. По каждой зоне: режим целиком, площадь части участка, что это меняет в проекте и что заложить в смету. На этой странице оценка предварительная, по открытым данным, — решение принимайте по разбору. Открыть разбор — сутки бесплатно

• Цена ниже, чем у сопоставимых лотов

  Начальная цена этого участка ниже, чем у 89% похожих лотов в той же выборке. Это стартовая цена: на аукционе она может вырасти.

  Основание: 9 сопоставимых лотов, участки под сельхоз на продажу сопоставимой площади, Ростовская область

• Небольшой задаток для входа

  Задаток — 106 190 ₽, это 20% начальной цены. Задаток проигравшим возвращается.

  Основание: поле «Задаток» в карточке лота

• Документы извещения разобраны

  Мы прочитали приложенные к извещению документы (проект договора, выписка ЕГРН) и вытащили из них то, что меняет решение: ограничения использования, предельные параметры застройки, обязательства победителя. Полный разбор — в личном кабинете.

  Основание: разбор вложений извещения: 2 документ(ов)

• Площадь позволяет вести товарное хозяйство

  Участок заметно крупнее типичного в выборке — масштаб, на котором сельхозиспользование окупает технику.

  Основание: площадь 279.3 соток при медиане по каталогу

• Границы участка можно посмотреть на карте

  Координаты участка опубликованы, положение проверяется до подачи заявки — по публичной кадастровой карте и по спутнику.

  Основание: координаты в карточке лота: 47.7064, 40.7973