Перейти к содержанию
ГОСЗЕМЛИ
Направление

Структурирование финансирования

Собираем структуру финансирования проекта: собственные средства, банковский долг, льготные программы и частные инвестиции — с расчётом долговой нагрузки.

  • Финансовая модель с помесячным денежным потоком
  • Оценка залоговой базы и долговой нагрузки
  • Подготовка пакета документов для банка или инвестора
  • Разбор причин, по которым проект получает отказ
Риски

Что здесь идёт не так чаще всего

Это не общий список предостережений, а то, на чём спотыкаются именно в этом направлении.

  • 01

    Собственного вклада недостаточно

    Финансирование проекта целиком за счёт заёмных средств практически не встречается. Доля собственного участия — первое, что смотрит кредитор.

  • 02

    Нечего дать в обеспечение

    Арендованная земля принимается в залог ограниченно. Если схема получения участка выбрана без учёта залоговой базы, заёмное финансирование может оказаться недоступным.

  • 03

    Кассовый разрыв внутри года

    У сезонного бизнеса среднегодовые показатели выглядят приемлемо, а в отдельные месяцы денежного потока не хватает на платежи по долгу.

  • 04

    Документы противоречат друг другу

    Расхождения между финансовой моделью, отчётностью и описанием проекта — распространённая причина отказа, не связанная с качеством самого проекта.

Что нужно, чтобы начать

  • Описание проекта и стадия его подготовки
  • Финансовая модель или исходные данные для её построения
  • Отчётность действующего бизнеса, если он есть
  • Состав и оценка имущества, которое может выступить обеспечением
  • Объём собственных средств, которые вкладываются в проект
  • Сведения о действующих кредитах и обязательствах
Методика

Как собирается структура финансирования

Источники финансирования комбинируются: собственные средства, банковский долг, льготные программы, частные инвестиции. Задача — собрать структуру, которую выдержит денежный поток проекта.

  1. Финансовая модель

    Строим помесячный денежный поток на весь горизонт проекта: инвестиционная фаза, выход на мощность, операционный период. Модель — основа разговора и с банком, и с инвестором.

  2. Оценка долговой нагрузки

    Считаем, какую сумму долга проект способен обслуживать, исходя из денежного потока. Проверяем покрытие платежей по долгу в каждом периоде, а не в среднем за год.

  3. Залоговая база

    Определяем, что может выступить обеспечением: земля в собственности, здания, оборудование, техника. Арендованная земля принимается в залог ограниченно — это влияет на выбор схемы получения участка.

  4. Подбор источников

    Сопоставляем варианты финансирования по стоимости, срокам, требованиям к заёмщику и к обеспечению. Отдельно проверяем действующие на дату обращения льготные программы.

  5. Подготовка пакета документов

    Собираем комплект под требования конкретного кредитора или инвестора: модель, обоснование, документы по проекту, по заёмщику и по обеспечению.

  6. Работа с замечаниями

    Сопровождаем рассмотрение, отвечаем на запросы, дорабатываем расчёты. Большая часть отказов возникает не из-за проекта, а из-за неполноты и противоречий в документах.

Что получаете на выходе

Финансовая модель

Денежный поток по периодам, потребность в финансировании, показатели окупаемости и покрытия долга.

Структура финансирования

Распределение по источникам с обоснованием доли каждого и графиком привлечения.

Анализ залоговой базы

Что может выступить обеспечением и в каком объёме, чего для этого не хватает.

Инвестиционный меморандум

Материал для представления проекта банку или частному инвестору.

Перечень документов

Комплект под требования конкретного кредитора с распределением, что готовим мы, а что вы.

Разбор рисков финансирования

Где структура может не сработать и что предусмотреть заранее.

Когда это направление не подойдёт

  • Собственных средств в проекте нет: финансирование целиком за счёт заёмных средств практически не встречается
  • Проект не определён по составу и объёму — модель считать не на чем
  • Нужны гарантии одобрения: решение принимает кредитор, и повлиять на него подготовкой можно, но не предопределить

Состав программ, требования к заявителям и условия финансирования меняются и проверяются на дату обращения. Решение о выдаче кредита, субсидии или гранта принимает банк либо уполномоченный орган — подготовка документов повышает шансы, но не гарантирует результат.

Финансирование редко бывает из одного источника: собственные средства, банковский долг, льготные программы и частные инвестиции комбинируются в структуру, которую должен выдержать денежный поток проекта.

Мы строим модель, считаем допустимую долговую нагрузку и собираем пакет документов под требования конкретного кредитора. Решение принимает банк или инвестор — подготовка влияет на шансы, но не заменяет решения.

Как проходит работа

  1. 01

    Разбираем задачу

    Уточняем назначение участка, регион, бюджет и сроки. Определяем, какой формат торгов подходит.

  2. 02

    Подбираем лоты

    Анализируем доступные аукционы по всей России и отбираем те, что отвечают вашим условиям.

  3. 03

    Проверяем правовой статус

    Смотрим ВРИ, категорию земель, обременения, сведения ЕГРН и ограничения по строительству.

  4. 04

    Готовим к торгам

    Регистрируем на электронной площадке, оформляем документы, вносим задаток, подаём заявку.

  5. 05

    Участвуем в аукционе

    Ведём торги от вашего имени по согласованной тактике — с контролем шага и предельной цены.

  6. 06

    Оформляем результат

    Заключаем договор, регистрируем право в Росреестре и передаём готовый пакет документов.

Подробно об этапах

Обсудить это направление

Расскажите о задаче — подберём лоты, проверим их и рассчитаем стоимость сопровождения.

Данные используются только для ответа на обращение и не передаются третьим лицам.

Частые вопросы

Вопросы, которые задают до начала работы. Ответы описывают порядок и практику, а не гарантируют результат по конкретному объекту.

Почему банк может отказать проекту?

Наиболее частые причины: недостаточный собственный вклад, отсутствие ликвидного обеспечения, денежный поток, не покрывающий платежи по долгу, отсутствие подтверждённого сбыта, противоречия между финансовой моделью и представленными документами, а также отсутствие у инициатора опыта в отрасли. Первые четыре видны на этапе подготовки и во многом устраняются.

Можно ли получить финансирование под покупку земли на торгах?

Ситуация неоднозначная: до победы на торгах предмета залога ещё нет, а задаток вносится заранее. На практике покупка участка чаще финансируется собственными средствами, а заёмные привлекаются уже под проект с землёй в качестве части обеспечения. Схему нужно продумывать до подачи заявки на торги.

Какие документы нужны инвестору?

Как правило: описание проекта, финансовая модель с обоснованием допущений, сведения о команде и её опыте, документы по земле и разрешениям, анализ рынка и сбыта, структура сделки и предлагаемые условия участия. Конкретный перечень зависит от инвестора, поэтому пакет собирается под адресата, а не универсально.

Что такое покрытие долга и почему на него смотрят?

Это соотношение денежного потока проекта и платежей по долгу за период. Кредитор проверяет, остаётся ли запас после обслуживания долга в каждом периоде, включая сезонные провалы. У агропроектов поток неравномерен, поэтому среднегодовое значение может выглядеть приемлемо при кассовом разрыве внутри года.

Другие направления